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牛刀房价没到谷底前别盼救市顺其自然才有救

发布时间:2021-01-21 15:04:29 阅读: 来源:装模车厂家

牛刀:房价没到谷底前别盼救市 顺其自然才有救

中国泡沫必然破灭。顺其自然,中国经济只会软着陆;而强行再救市,中国经济只会硬着陆。这就是这次不能救市的终极理由。

房价跌倒谷底前别指望“救市”  深圳一个朋友打来电说:很好玩,深圳的炒房客不肯承认被套的事实,一心在指望再次出现“救市”。我笑了。当年在海南的时候,很多炒房客都以为形势会好转,结果是盼来的是海南发展银行的破产倒闭才彻底失去信心,最后跳进琼州海峡的不少。这一次如果银行倒闭还不能击溃他们的心理,那么,美元的加息会让他们彻底失望,那个时候不管什么城市什么价格都不会有人买。那就是真正的崩盘。

政府不是没有救过市,2008年一线城市楼市崩盘后出现了2009年的4万亿基础货币的投放和13万亿的无抵押贷款,这种“救市”的力度前无古人后无来者;2011年5月,温州、鄂尔多斯崩盘后,全国房地产处在崩盘的状态,央行再次出手“救市”,这一次是在一个月内破天荒的突然两次降息,直接释放基础货币1.2万亿,产生的杠杆效应是7到10万亿信贷的投放再次激活楼市,这一次尽管激活了楼市,并没有产生2010年那样的暴涨;第三次救市是在2013年初,楼市购买力几近枯竭,央行在一季度以68%的涨幅迅速放出天量信贷,推动了房价泡沫的泛滥。  凡事不过三。这是我们老祖宗说的,所谓一鼓作气再而衰三而竭也是这个意思。现在投放货币已经不可能刺激经济了,这只会带来副作用。这个效应产生的背景是,在美元贬值周期,大量的美元流动到中国,不仅催生了经济的繁荣,也推动了资产价格的暴涨,连股市冲上6124点也与美元的渗透有关。同时,中国货币的发行也严重的依赖美元,我们的外汇储备大多是企业的负债也是这个原因,因为所有的外汇储备已经作为同值的货币在中国国内流通,房价岂能不涨?  这种模式总有一天会终结,标志就是美元逃出中国,人民币开始贬值。资金的这种流进必然导致资产价格上涨形成泡沫,而资金的这种流出必然刺破泡沫。换一句话来说,也就是美元在贬值周期,中国必然放大资产泡沫;而在美元升值的周期,中国泡沫必然破灭。顺其自然,中国经济只会软着陆;而强行再救市,中国经济只会硬着陆。这就是这次不能救市的终极理由。  从全球经济形势来看,领先指标是波罗的海散干货指数,这个指数是在4月16日跌倒936点的,与其这一轮高点大约下跌两倍,据此推断,中国金融危机大约事实发生在3个月到6个月之间。从国内市场来看,中国最大的泡沫是房价泡沫,2014年1季度,房屋新开工面积29090万平方米,下降25.2%;其中,住宅新开工面积21238万平方米,下降27.2%。房屋竣工面积18520万平方米,下降4.9%,降幅收窄3.3个百分点;其中,住宅竣工面积13910万平方米,下降7.3%。而2012年1季度房屋新开工面积39946万平方米,增长0.3%。2012年1季度,房地产开发企业土地购置面积7859万平方米,同比下降3.9%,而2014年1季度为5990万平方米,比房地产最困难的2012年1季度大跌24%。房地产的库存仍然很多,1季度房屋施工面积547030万平方米,同比增长14.2%,2013年全年中国房地产销售面积为130551万平米,也就是说即便是按最火的2013年房子销售速度,即使现在开发商1套新房也不再修,1季度的房子也足够全国卖4.19年。如果算新房,可以卖近5年,如果算上已完工的库存,最少可以卖6年。  这是美元出逃后造成的过剩产能,日本当年仅仅只是消化库存就花了5年时间,中国房地产谁能撑得住?关键问题是,房地产严重依赖货币,2014年一季度中国M2增长只有12.1%,这是15年来,有的说是30年来最低的增速,导致的原因就是出口企业大衰退,外汇占款不断萎缩,中国央行发行货币少了一支锚。就是央行有心救市,也无力挽回残局的发生。4月14日,我发了一篇博客,中国中小银行面临生死劫,反响很大;4月16日,国务院会议研究,要给中小银行降低存款准备金。这是没有用的,也太晚啦,很快中国到处就会发生2008年美国雷曼现象。  2009年救市的刺激计划不可能再会发生,因为国家环境和中国经济现状已经完全不可能。

专家:房价松动楼市风险已高悬  一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。  最近,不仅长三角楼市降价风潮呈现愈演愈烈的态势,就是被许多人前不久还视之为楼市“安全岛”的一线城市,房价也出现了明显的松动,更值得注意的是,土地市场也突然由热转冷,这或许预示着经济风险正在步步逼近。  据媒体统计,今年截至3月25日,一线城市土地出让金合计1527.68亿元,远超2013年一季度的872亿元,但是,这些土地出让金收入大部分为前两个月所得,3月份截至3月25日,土地出让金收入仅为84.5亿元,不及2013年同期320亿元的1/3.  3月27日,北京推出朝阳来广营、丰台花乡、通州梨园等3宗经营性土地拍卖,除来广营地块经47轮竞价以整体溢价率37.4%左右为恒大夺得外,花乡、梨园两地块均以底价成交。而可资对比的是,今年一季度北京经营性土地的平均溢价率为49.17%。  显然,近来一线城市房地产市场“楼冷地热”的态势,进入3月份之后,已经开始逆转。始自于去年下半年,特别是今年以来一线城市楼市成交的持续降温,或许已让部分房地产企业不再相信一线城市房价的坚不可摧,于是土地市场上拿地也就热情不再。  当然,或许依然有房地产企业对一线城市房价持有足够的信心,这些企业之所以没有去土地市场争夺土地,只是因为私下认为最近政府推出的土地不值这个价或者是没有足够的竞争实力。  没有竞争意愿或没有竞争实力的房地产企业,在土地市场是没有发言权的;即便是有相当实力的房地产企业,一旦开始遭遇土地市场的寒冬,最终能否从容应对、平安度过也是很难说的;这是由房地产行业的固有特性所决定的。  房地产企业不同于其他一般企业,其他企业往往有许多种产品;而房地产企业的产品,从根本上讲,是单一的,只有一种,那就是房屋。因此,房地产企业没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析,来作出某一只产品是否停产的决定。  对于房地产企业来说,一旦决定其停止房地产开发,其结局往往只有一个,那就是企业生命走向终结。为了避免企业倒闭的命运,房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏本时,它也得苦苦死撑。  正因为如此,在西方国家,房地产行业属于风险性产业,在平时,房地产行业平均利润一般会超过其他产业;而当经济下行时,房地产企业又会率先滑坡,房地产行业平均利润往往会极低甚至全行业亏损,并导致一批企业停业或倒闭。  中国的房地产企业也不例外,由于取得土地是房地产开发的基础和前提,为了避免企业生命走向终结,房地产企业在土地市场竞争土地,往往是异常激烈和残酷的。因此,土地价格信号在整个房地产市场的供需关系逻辑中,通常处于最滞后、最末端的位置。  房地产的另一大特性,是建设周期长、投资体量大,投资开发很难随市场变化而进行快速调整;在土地市场遇冷、土地价格下跌之前,一般早就存在投资过度、供大于求或炒作盛行、房价虚高等状况。因此,防范地价下跌风险也就远比控制房价上涨风险来得更加麻烦和棘手。  对于房地产企业来说,地价下跌对房地产企业的打击是双重的。首先,房地产企业都有一定的土地储备,地价的下跌会首当其冲恶化其资产负债水平;其次,地价下跌意味着房地产泡沫的真正收敛,房地产泡沫收敛会影响销售回款和融资能力。  对整个宏观经济来说,地价下跌所隐藏的风险也同样不可小觑的。今年全国两会期间,中国人民大学校长陈雨露教授曾分析过房地产下行必须正视的“三个 60%”:一是房地产市场关联着60%的实体经济产业,二是房地产业关联着60%左右的银行资产负债,三是目前中国民众财产保有形式的60%以上是房产。  在地方债务、产能过剩、房地产泡沫、影子银行等影响我国经济增长的这些相互联系、互为传导的系统性风险中,房地产风险的化解最为关键。一线城市土地市场遇冷意味着风险已经高悬,也意味着房地产风险的最终破解也已迫在眉睫。(新华网)

媒体谈房价“马上下跌”:早已喝下藏好的三样毒  4月11日,国家财政部发行的280亿元国债遭遇市场冷遇,仅仅发行了208亿元。这对于号称“金边债券”的国债来说,简直是一件无法想象的事情。市场分析人士认为,这种现象的出现,一方面说明市场钱紧,另一方面说明国债的投资回报率较低,与目前市场上银行理财产品以及各种“理财宝”相形见绌,导致投资者购买需求不足。  因为上述两种原因遭遇市场冷遇的何止是国债,就连房改以来一直扶摇直上的房价也在今年首次遭遇了“倒春寒”。随着今年2月份杭州市德兴花园率先打出每平方米直降3000元的横幅之后,包括无锡市、常州市在内的长三角地区城市已经打响了国内房价下跌的第一枪。紧随其后,从南到北,各地房价下跌的破冰之声不绝于耳,就连一直被视为房价中流砥柱的一线城市房价也出现了松动。  房价下跌的破冰之声立刻引发了人们的高度关注,房价这是要去哪儿,房价拐点到了吗?种种猜测之声随处可闻,地产业各位大佬为此也是唇枪舌战,争辩得不亦乐乎。就在各位大佬辩论热闹之际,数据显示,包括一线城市在内的各地新房以及二手房的成交量大幅萎缩,有的城市一季度新房销售数量同比下滑了五成以上。这个极为残酷的数据告诉我们,房价撑不住了。  房价何以在马年之春下跌,这是因为藏在房价之中的毒药开始发作了。  房价下跌毒药之一  资金分流  4月10日,国务院总理李克强在博鳌论坛上表示政府不会推出大规模刺激经济增长的政策,这让很多寄望于政府大规模投资拉动经济的国内外人士很失望。其中,最失望的当属地产大佬,他们当中的很多人寄望于政府推动新一轮城镇化建设,但是目前这种想法肯定是落空了。  今年以来国内资金面正在发生的迅猛变化,先来看看国人在投资理财方面想法的变化,记得今年2月份,央视证券资讯频道总编辑钮文新发微博指责“余额宝是趴在银行身上的吸血鬼”,此文发表之后引发国内财经界热议。我们不一定认同钮文新的观点,但是一个不可否认的事实是,随着以余额宝为代表的各种理财宝的出现,以80后为代表的职场主力军把投资理财的重点转向了投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝,而投资门槛极高、变现不易、交易成本高昂的地产投资正在变成投资者眼中的“鸡肋”。换言之,余额宝不光是趴在银行身上吸血,还变相抢走了流向地产业的资金奶酪。  再来看看股市,虽然沪港通的具体实施日期可能还要等上6个月时间,但是考虑到港股的低价格以及高分红,对于偏爱稳健型投资的国人来说,港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处,这就意味着,一大批偏爱稳健型投资的国人资金开始准备向港股转移,这对最需要稳健型资金支持的地产业来说,绝对是一个晴天霹雳。  想想看,没有了这些主力资金的支持,房价能不跌吗?  房价下跌毒药之二  成本回落  对于建房的成本,地产商们总是遮遮掩掩,生怕国人知道了砸他们的家。不过,通常说来,建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项,那么我们来分析分析,今年建房的成本到底有哪些?  先说拿地成本,在前些年地产业火爆的日子里,各地不断爆出地产商争抢“地王”的消息,土地价格也是一路走高。为此,各地政府加强了土地供给,大量土地通过招拍挂的形式进入市场,这不但满足了地产市场对土地的需求,也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来,除了北京市等一线城市之外,各地地产商争抢“地王”的消息几乎销声匿迹,这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。  再来看看融资成本,很长一段时间,由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严,很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求,不得不四处从民间举借高利贷,融资成本年利息高达30%以上。不过,随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场,向地产商提供资金的渠道日渐增多,到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低,目前,一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%,其它大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。  最后就是建筑成本了,这里又包括两大项,一是人工成本,一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下,但是建材成本明显降低。从刚刚公布的3月份CPI数据可以看出,周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。今年1月份以来,受中国市场需求不足影响,国际市场铁矿石价格暴跌,铜价格暴跌,大宗商品市场熊气弥漫,致使国内钢材、玻璃、水泥等建材价格一日不如一日,建材成本呈现出大幅回落之势。  总体来看,今年以来国内建房成本明显回落,这就使得地产商有了敢于降价的勇气,因为降价不会影响地产商的既得利益,又能加速资金周转,何乐而不为?  房价下跌毒药之三  需求不足  看到这个题目,或许有人会不解,房子的需求怎么会不足,还有很多人没有房子啊?的确,是有很多人如今还没房住,但是我们在这里所说的需求不足指的是能够付得起买房首付的需求不足。  记者清明期间回了西安市老家,对当地人来说原先感觉很遥远的三环之内,凡是能够插上空建房的空地要么已经建成了,要么正在热火朝天地盖着。很多已经建好的非常漂亮的住宅小区,放眼望去,夜晚没有几家的灯亮着,说明这些新房要么没卖出去,要么卖出去是被用于投资,尚未有人居住。  这种大量新房闲置的现象不仅仅发生在西安市,在国内大多数城市里,这种现象并不鲜见。记者曾经采访长三角地区一位地产商,他告诉记者,过去一个住宅小区的销售速度为一年到一年半时间,现在是三年左右,有的甚至五年还没有销售完毕。而从统计数据来看,排除北京市等一线移民城市的因素,国内其它城市按常住人口统计,平均每户居民所拥有的住房超过了两套。为什么以马佳佳为代表的90后能够喊出“90后不买房”的口号,因为父母已经为其买好了。  由此来看,经过了15年以来史上最大规模的建房运动,有能力买房的人基本上都买了,如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的国人,这些人希望买房,但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。  自打中国迈向市场经济那天起,市场价格的涨涨跌跌就是一件再自然不过的事情。不过,房价似乎是一个怪胎,一直走的是只涨不跌的路线。走了15年之后,房价的量变似乎引发了质变,下跌表明了房价正式步入了市场化改革的正途。  编者按:两个月前,为了迎接马年,国人创造出不少“马上体”的祝福,比如马上有钱、马上有对象等。然而,或许很多人并没有想到,最先有望成行的却是房价的“马上下跌”。那么,近期多个地区的房价下跌是真跌还是假跌呢?呼唤多年的房价去泡沫化,是否会自马年开始?刚需人群是赶紧出手以免房价报复性反弹还是静观其变?由房价下跌引发的一连串问号,真是令人“马上糊涂”。(证券日报)

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